Bien comprendre la description des parties privatives

1- Qu'est-ce qu'une partie privative?

Habituellement, la partie privative correspond à l'unité de condo d'un copropriétaire et fait donc partie de l'immeuble. Elle comprend, par exemple, les murs, les planchers et le plafond de l'unité. Elle pourrait aussi inclure les armoires et équipements de base inclus dans l'unité tels que le bain, le lavabo, les armoires de cuisine. Elle pourrait aussi inclure des biens meubles qui sont intégrés de façon permanente à l'immeuble.

2- Qu'est-ce que la description des parties privatives?

Cette description correspond à une unité standard avant que des améliorations y soient apportées par les copropriétaires. Tous les éléments qui ne sont pas inscrits dans la description sont considérés être des améliorations¹. Elle sert ainsi à déterminer ce qui est une amélioration dans une partie privative de ce qui ne l'est pas. L'unité standard doit être assurée par le syndicat alors que les améliorations doivent l'être par l'assurance habitation du copropriétaire. Dans le cas où un sinistre surviendrait, il sera plus facile de déterminer qui paie quoi : l'assurance du syndicat ou celle du copropriétaire?

3- Pourquoi faut-il une description des parties privatives?

La description des parties privatives est un document qui fait partie du registre de la copropriété, au même titre que la Déclaration de copropriété, le règlement de l'immeuble et les états financiers. Depuis le 13 juin 2020, tous les syndicats de copropriété ont l'obligation de mettre ce document à la disposition des copropriétaires de leur immeuble.

4- Qui doit faire la description : le syndicat ou chaque copropriétaire?

C'est au syndicat que revient la tâche de déterminer la description des parties privatives, comme le prévoit le Code Civil du Québec. Toutefois, la collaboration des copropriétaires est essentielle pour l'approbation de la description finale, tout comme pour sa détermination, surtout pour les copropriétés qui ne sont pas des constructions neuves.

5- Qu'est-ce qui doit être décrit dans la description des parties privatives?

C'est la partie immobilière de l'unité qui sera assurée par le syndicat. La loi ne prescrit pas les éléments que doit comprendre la description. Conséquemment, le syndicat pourrait décider d'y décrire l'unité telle qu'elle est aujourd'hui ou il pourrait décider de la décrire telle qu'elle était au moment de sa construction.

6- Quoi faire si les unités de la copropriété ne sont pas toutes pareilles?

Il peut y avoir une ou plusieurs descriptions dans le même immeuble en copropriété.

Le syndicat pourrait faire:

• une description spécifique, propre à chaque unité;
• une description pour un ensemble d'unités qui sont similaires;
• une seule et unique description pour l'ensemble des unités.

La description devient alors le standard et ce qui n'y est pas inclut sera considéré être
une amélioration couverte par le contrat d'assurance du copropriétaire. Il est donc important que le syndicat et les copropriétaires soient certains d'avoir un montant d'assurance suffisant pour couvrir les éléments qu'ils ont la responsabilité d'assurer.

7- Une fois la description complétée, qu'est-ce que le syndicat doit faire?

Le syndicat doit s'assurer que la description est approuvée en assemblée par les copropriétaires selon les règles établies. Une fois approuvée, elle devrait être conservée avec les autres documents relatifs à la copropriété : plans, devis, déclaration de copropriété, etc. Elle doit être disponible pour tout copropriétaire qui demande à la consulter et elle doit figurer dans le registre de la copropriété. Il est possible que les assureurs en aient besoin au moment de la souscription ou en cas de sinistre.

8- Doit-on modifier la description si un copropriétaire fait des modifications à son unité?

En principe, non. La description est une « photo » de l'unité à un moment précis décidé par le syndicat. Les changements apportés par le copropriétaire qui donnent une valeur ajoutée à l'unité seront généralement considérés comme des améliorations puisqu'ils ne se retrouveront pas dans la description de ce qui est considé comme l'unité standard.

Toutefois, si des changements tels qu'ils sont apportés modifient le standard initialement établi, la description des parties privatives devra être modifiée et les changements seront inclus dans la partie privative. Ils ne seront pas considérés comme des améliorations. Il faut se rappeler qu'une modification à la description des parties privatives doit toujours être approuvée par l'ensemble des copropriétaires.

Le Bureau d'assurance du Canada met à la disposition des syndicats un outil pour les aider à établir la description des parties privatives de leur immeuble :
Inventaire pour l'établissement de la description d'une partie privative

¹ Lorsqu'ils ne sont pas mentionnés dans la description des parties privatives faite par le syndicat, ce sont les travaux ou les dépenses effectué(e)s sur un bien ou dans une unité par le copropriétaire ou ses prédécesseurs, et qui procurent une plus-value. Les travaux ou dépenses effectué(e)s augmentent la valeur du bien ou de l'unité par rapport à sa valeur d'origine. Il peut s'agir de remplacer des matériaux ou des agencements existants par d'autres de meilleure qualité ou de plus grande valeur. Il peut s'agir de l'ajout de nouveaux matériaux ou agencements.

² Loi visant principalement à améliorer l'encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d'argent et le régime de fonctionnement des institutions financières.