Le syndicat représente l’ensemble des copropriétaires. C’est pourquoi le montant des dommages, soit la totalité ou une partie, peut être réparti entre tous les copropriétaires.
8 choses à savoir pour un syndicat de copropriétaires
Les lois et règlements régissant la copropriété ont amené différents changements et obligations qu'il est important de connaître, tout comme certaines particularités de l'assurance condo.
1. Assurance du bâtiment en copropriété
Le syndicat doit assurer l'immeuble, y compris les unités, comme le ferait un propriétaire de maison. Seule exception, les améliorations qui sont identifiables à partir de la description des parties privatives. Elles doivent être assurées sur le contrat du copropriétaire.
2. Prise en charge des sinistres
Tout comme un propriétaire de maison, le syndicat doit prendre en charge tout sinistre de son immeuble en copropriété, peu importe qu'il soit survenu dans une partie commune ou dans une unité, que les dommages soient couverts ou non.
3. Absence de couverture, montant d'assurance insuffisant et refus de réclamer
Tout comme un propriétaire de maison, si le syndicat n'est pas suffisamment assuré ou n'est pas couvert pour les dommages à l'immeuble ou s'il refuse de faire une réclamation, il doit tout de même s'occuper de la réparation et contacter un entrepreneur au besoin. Il peut répartir le coût aux copropriétaires (voir le point 5).
4. Franchise du syndicat
C'est le montant à la charge du syndicat lors d'une réclamation. Le syndicat doit assumer ce montant en puisant dans son fonds d'auto assurance ou en le répartissant à l'ensemble des copropriétaires.
5. Répartition du coût des réparations aux copropriétaires
Le syndicat peut répartir le montant des dommages qui ne sont pas payés par son assureur à l'ensemble des copropriétaires, y compris sa franchise. S'il choisit de ne pas réclamer, il peut aussi répartir le coût total des dommages.
À retenir
6. Entretien de l'immeuble
L’entretien de votre immeuble en copropriété est l’affaire de tous les copropriétaires et de leur syndicat. Plus l’immeuble est bien entretenu, plus les protections d’assurance et le coût seront avantageux et moins la franchise du syndicat sera élevée. C’est l’ensemble des copropriétaires qui en bénéficiera.
7. Fonds d'auto assurance
Le syndicat des copropriétaires doit créer un fonds d'auto assurance qui servira, entre autres, à payer la franchise lors de sa prise en charge d'un sinistre. Ce fonds permettra par exemple de disposer rapidement de l'argent nécessaire pour réparer en cas de sinistre majeur.
Le montant du fonds doit correspondre à la franchise la plus élevée du contrat du syndicat (car il peut y en avoir plusieurs), sauf la franchise pour l'inondation et le tremblement de terre. La loi précise d’ailleurs comment doit être capitalisé ce fonds au fur et à mesure de son utilisation.
8. Recours contre le responsable
Le syndicat peut poursuivre un copropriétaire responsable seulement pour la partie non payable par son assureur (insuffisance d'assurance) ou sa franchise. Si le syndicat n’est pas couvert pour le dommage subi, ce n’est donc pas payable par son assureur et le syndicat peut alors poursuivre le copropriétaire pour le montant total, mais seulement dans le cas d’absence d’assurance.
Si un tiers (un plombier, par exemple) est responsable, le syndicat pourrait le poursuivre pour la portion non payable par son assureur, mais aussi pour le montant total des dommages au lieu de réclamer.
À retenir
Si le copropriétaire ou un tiers est tenu responsable, les sommes réclamées sont couvertes en responsabilité civile dans leur police d’assurance.
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