Remboursement de la franchise ou des dommages d’un syndicat : ce qui a changé

Avant les modifications législatives de 2018

Avant les modifications législatives de 2018, les syndicats demandaient fréquemment au copropriétaire, responsable ou non, de payer les sommes manquantes (franchise, absence ou insuffisance) parce que les dommages provenaient de son unité. Précisons que le copropriétaire pouvait alors utiliser une garantie dans sa police pour rembourser les sommes réclamées par le syndicat. Les assureurs avaient développé cette garantie pour répondre à la pratique des syndicats.

Le remboursement obtenu par cette garantie se limitait toutefois aux dommages à l’unité du copropriétaire et ne pouvait s’appliquer aux dommages causés aux unités des autres copropriétaires ou aux parties communes.

Depuis l’entrée en vigueur des modifications législatives de 2018

Depuis l’entrée en vigueur des changements à la loi en 2018, un recours par le syndicat contre le copropriétaire, seulement parce que les dommages proviennent de son unité, n’est plus possible. Ce type de recours n’est plus possible même si la déclaration de copropriété le prévoit. D’ailleurs, une disposition dans la déclaration de copropriété qui permettrait à un syndicat de procéder ainsi est maintenant invalide (Alinéa 2 de l’article 1074.2 du Code civil du Québec).

Recours du syndicat contre un copropriétaire

À la suite d’un sinistre, le syndicat peut exercer un recours contre un copropriétaire qu’il croit responsable des dommages, dans son unité ou ailleurs dans l’immeuble.

Cependant, le syndicat ne peut réclamer que le remboursement de sa franchise ou du montant des dommages non couverts par son assurance (absence ou insuffisance) qu’il réclame à son assureur ou non.

Une telle situation met en cause la responsabilité civile d’un copropriétaire. Conséquemment, le syndicat pourrait devoir lui transmettre une mise en demeure qui indique le montant réclamé et les motifs de sa réclamation.

Assurance responsabilité civile : pour mieux protéger le copropriétaire

Comme le syndicat peut poursuivre un copropriétaire pour des dommages survenus dans son unité ou ailleurs dans l’immeuble, une couverture en assurance de la responsabilité civile a été ajoutée. Elle remplace la protection qui existait avant 2018.

L’assureur du copropriétaire remboursera le syndicat si son enquête lui permet de conclure que le copropriétaire a commis une faute et que, conséquemment, il est légalement responsable. Si l’assureur refuse de payer, le syndicat devra répartir le montant manquant entre tous les copropriétaires ou utiliser son fonds d’autoassurance pour payer les dommages. Il pourra ensuite décider de poursuivre le copropriétaire devant les tribunaux pour récupérer ce montant.

En résumé

Le syndicat doit TOUJOURS prendre en charge la réparation des dommages à la suite d’un sinistre. Il peut exercer un recours contre le copropriétaire qu’il estime responsable pour les sommes que son assureur n'a pas ou n'aurait pas payées (franchise, absence ou insuffisance). Ce recours ne doit JAMAIS retarder la réparation des dommages, car c’est le syndicat qui a l’obligation d’assurer l’immeuble et de le préserver.