Assurer un immeuble à revenus

En assurance, un immeuble de 1 à 6 logements est habituellement couvert par une assurance habitation des particuliers. Toutefois, pour assurer un immeuble qui compte 7 logements et plus, il faut plutôt se procurer une assurance entreprise.

Il est important de les distinguer car ces deux types de contrats d'assurance comportent des différences. Par exemple :

• Dans un contrat de type entreprise, il existe une exclusion pour le risque d’explosion résultant d’appareils sous pression d’eau ou de vapeur, comme les chaudières servant à chauffer l’immeuble. Pour en bénéficier, vous devrez souscrire la garantie « bris de machine ».
• Dans un contrat en assurance habitation, les dommages d’eau résultant du bris d’installations sanitaires sont couverts, ce qui n’est pas le cas en assurance entreprise. Pour éviter toute mauvaise surprise, il faut discuter avec son assureur ou son courtier afin de savoir ce qui est couvert et ce qui ne l’est pas dans ce genre de situation.

Prévoyez souscrire une assurance quelques semaines à l’avance pour laisser le temps nécessaire à une évaluation appropriée du risque.

Critères utilisés pour établir la prime

Les facteurs habituellement utilisés pour une assurance habitation s’appliquent aussi à l’assurance d’un bâtiment de 7 logements ou plus : l’âge du bâtiment, les matériaux de construction, la localisation, le système de chauffage, le nombre d’unités, etc.

À ces critères s’ajoutent :

• la présence ou l’absence de baux;
• le type de location (au mois, à l’année, étudiants, chambreurs, etc.);
• la présence d’un concierge/gérant;
• l’expérience du propriétaire dans la gestion d’immeuble;
• la présence d’équipement de prévention (détecteur de fumée, gicleurs, portes coupe-feu, accès contrôlé, etc.)

Dans certains cas, il est possible que l’assureur procède à une inspection des lieux avant d’assurer. Selon le résultat de l’inspection, il pourrait vous demander d’apporter des modifications au bâtiment pour des raisons de sécurité.

Les choix à faire

Le risque de perdre de grosses sommes d’argent à la suite d’un sinistre est réel. La meilleure façon de limiter l’impact d’une perte importante liée à un sinistre est de souscrire une police d’assurance qui vous protège adéquatement.

Les propriétaires d’immeubles locatifs de 7 logements et plus peuvent obtenir une assurance commerciale « Risques désignés » ou « Formule étendue ».

• La formule « Risques désignés » couvre vos biens contre certains risques précisés dans le contrat.
• La « Formule étendue » protège vos biens contre tous les risques, sauf ceux qui sont expressément exclus du contrat. Ce choix coûtera plus cher, mais vous aurez une meilleure protection.

Responsabilité civile – à ne pas oublier 

Il est aussi fortement recommandé de souscrire à une assurance responsabilité civile générale couvrant les dommages que des tiers peuvent subir. Par exemple, si un trouble électrique cause un incendie qui détruit les biens des locataires, le propriétaire pourrait être tenu responsable. Votre garantie en responsabilité civile indemniserait alors les locataires pour la perte de biens ou les dommages subis.

Assurer les pertes de loyers

Une assurance pour couvrir les pertes de loyers devrait aussi être souscrite. Il existe également plusieurs formules, « Risques désignés » ou « Formule étendue » ainsi qu’une assurance dite « prolongée ».

Cette protection vous garantit le remboursement des revenus de location si un sinistre rendait le bâtiment inhabitable. Le montant d’assurance doit correspondre à 100 % des revenus locatifs annuels.

Les protections supplémentaires

À cela s'ajoutent différents avenants. Les dommages d’eau sont les risques les plus fréquents et probables. Il est primordial d’acheter les avenants disponibles, comme pour le refoulement d’égouts, l'inondation ou l'infiltration d’eau.

D'autres produits d’assurance spécialisés et adaptés aux activités liées aux immeubles locatifs peuvent aussi être offerts.

Les biens des locataires

Il revient aux locataires d'assurer leurs biens et leur responsabilité civile. Bon nombre d'entre eux ignorent l'importance d'une assurance en responsabilité civile qui les protègerait si, involontairement, ils causaient des dommages à l'immeuble ou aux biens des autres occupants.

Pourtant, seulement 37 % d’entre eux souscrivent une assurance habitation. Les raisons invoquées sont multiples mais certains croient à tort que c'est l'assurance du propriétaire de l'immeuble qui les indemnisera, advenant un sinistre.