La copropriété comporte plusieurs responsabilités qui sont partagées entre tous les copropriétaires, entre autres les charges communes. Qu’en est-il exactement? Certaines de ces charges communes en copropriété sont énoncées par la Loi et représentent les sommes d’argent nécessaires à l’administration, à l’entretien et à la conservation d’un immeuble en copropriété. Cela inclut aussi les sommes requises pour réparer les dommages en cas de sinistre.
À la suite d’un sinistre, votre syndicat doit prendre en charge la réparation des dommages et la gestion de la réclamation, s’il y a lieu. S’il choisit de ne pas réclamer à son assureur, s’il n’a pas l’assurance pour couvrir les dommages subis ou que le montant d’assurance est insuffisant, le syndicat peut alors réclamer un montant d’argent aux copropriétaires afin de réparer les dommages aux parties qu’il doit assurer. C’est ce qu’on appelle une répartition.
La Loi a prévu que la répartition du manque à gagner s’applique à tous les copropriétaires, peu importe s’ils ont subi des dommages ou non à leur unité. Il s’agit des charges communes en cas de sinistre.
Votre contrat d’assurance condo pourrait couvrir cette répartition par la Garantie complémentaire – Répartition, jusqu’à concurrence de la limite indiquée à votre contrat et à certaines conditions.
Pour profiter de cette protection, vous devez toutefois avoir souscrit la protection pour les risques à l’origine des dommages subis par le syndicat.
C’est pourquoi il est conseillé de vous assurer contre tous les risques auxquels votre copropriété peut être exposée.
Exemple avec un refoulement d’égout:
Un refoulement d’égout cause des dommages à votre immeuble en copropriété. Votre syndicat n’a pas d’assurance et choisit d’aller en répartition pour couvrir le coût des dommages. Vous serez donc exposé à payer votre part de cette répartition. Elle vous sera remboursée par votre assureur que si vous avez la protection pour le refoulement d’égout dans votre police de copropriétaire.
Les copropriétaires ont l’obligation de constituer un fonds d’auto assurance qui constitue aussi une charge commune. La loi précise d’ailleurs comment doit être capitalisé ce fonds au fur et à mesure de son utilisation.
Ce fonds sert à payer la franchise du syndicat ou les dommages à la suite d’un sinistre lorsque l’assurance du syndicat n’est pas suffisante ou ne couvre pas ces dépenses.
Ainsi, au lieu d’aller en répartition suite à un sinistre, le syndicat pourrait faire appel à ce fonds d’auto assurance et éviter ainsi qu’une cotisation spéciale unique et souvent élevée et non budgétée soit réclamée aux copropriétaires.
Les frais de condo tout comme les sommes requises pour constituer le fonds de prévoyance sont aussi des charges communes. Leur objectif diffère toutefois du fonds d’auto assurance.
Il s’agit des frais qui servent à assumer les charges communes fixes auxquelles tous les copropriétaires doivent contribuer. Ils peuvent inclure par exemple, les frais de nettoyage des aires communes, la prime d’assurance du syndicat, etc. Ces frais sont essentiels, car ils permettent au syndicat de copropriétaires d’effectuer entre autres l’entretien régulier de l’immeuble en copropriété.
Le fonds de prévoyance est une cotisation de tous les copropriétaires à un fonds qui sert à payer les travaux d’importance requis pour entretenir l’immeuble. Par exemple, le changement d’une toiture ou la mise à niveau d’équipements. Comme il s’agit de travaux généralement coûteux, la constitution d’un tel fonds permet d’accumuler les sommes requises en prévision des travaux à effectuer.
Les frais de condo, tout comme le fonds de prévoyance et le fonds d’auto assurance, sont les moyens par lesquels les sommes requises sont amassées par le syndicat pour payer certaines charges communes.
