Sinistres en copropriété: obligations et recours du syndicat

• Le sinistre est couvert et le syndicat fait une réclamation;
• Le sinistre n’est pas couvert ou l’est partiellement;
• Les dommages subis sont inférieurs à la franchise;
• Le sinistre est couvert, mais le syndicat décide de ne pas réclamer.

Quelles sont les obligations du syndicat et ses recours possibles?

Obligation de prendre en charge la réparation

Si un sinistre n’est pas couvert ou que le montant des dommages est inférieur à la franchise, le syndicat a toujours l’obligation de prendre charge de la réparation des dommages aux biens qu’il doit assurer comme, par exemple, les parties privatives d’une unité (excluant les améliorations). Il en est de même s’il choisit de ne pas réclamer à son assureur les dommages subis.

Exemple : les murs d’une unité de condo sont endommagés. Le syndicat ne réclame pas les dommages. Il doit tout de même prendre charge de leur réparation.

Paiement de la franchise et des dommages

S’il fait une réclamation, le syndicat devra payer la franchise de son contrat. Si les dommages subis ne sont pas couverts ou s’il décide de ne pas faire de réclamation, il devra assumer le coût pour les réparer.

Quelle que soit la situation, le syndicat a deux options pour les payer :

1. Utiliser son fonds d’auto-assurance si celui-ci est suffisamment garni et / ou
2. Répartir le montant de la franchise ou des dommages entre tous les copropriétaires selon leur quote-part.

Responsable des dommages : recours d’un syndicat

Si le syndicat considère qu’un copropriétaire est responsable des dommages, il pourrait lui réclamer le montant de la franchise ou encore le montant des dommages.

Le syndicat qui choisit de ne pas réclamer pour un sinistre qui est couvert par sa police a toutefois un recours limité à l’endroit d’un copropriétaire qui serait tenu responsable des dommages. Il ne pourra en effet lui réclamer que le montant des dommages qui n’auraient pas été payables par sa police d’assurance s’il avait réclamé.

Si les dommages sont causés par un tiers, tel un plombier, le syndicat pourra alors exercer tous les recours qu’il jugera nécessaire pour recouvrer soit le montant de la franchise, soit la totalité des dommages subis.

Démonstration de la responsabilité

Il faut rappeler ici qu’il ne suffit pas qu’un sinistre survienne dans l’unité d’un copropriétaire pour que celui-ci soit tenu responsable des dommages subis. La responsabilité d’un copropriétaire ou d’un tiers doit être démontrée pour que les sommes réclamées soient remboursées. Si les parties ne s’entendent pas à ce sujet, seul le tribunal pourra trancher.

Que ce soit à l’endroit d’un copropriétaire ou d’un tiers, le syndicat doit toujours transmettre une mise en demeure indiquant le montant réclamé et en fournir les justifications.

NOTE :
Le contenu de ce blogue se rapporte à l’application des article 1074.1 et 1074.2 du Code civil