Une partie privative correspond à une unité de condo et elle doit être assurée par le syndicat. La description des parties privatives illustre quant à elle l’unité de condo standard avant que des améliorations y soient apportées par un copropriétaire.
Cette description pourrait comprendre, par exemple, les murs, les planchers et le plafond de l’unité. Elle pourrait aussi inclure les armoires et équipements de base inclus dans l’unité tels que le bain, le lavabo, les armoires de cuisine ainsi que des biens meubles qui sont intégrés de façon permanente à l’immeuble. Bref, tout ce qui n’est pas une amélioration devrait être indiqué dans la description des parties privatives.
Votre syndicat a l’obligation de tenir à la disposition de tous les copropriétaires une description des parties privatives (ref. : art. 1070 §3 C.c.Q.). Cette description sert ainsi à distinguer ce qui est une amélioration dans une partie privative de ce qui ne l’est pas.
Sachez toutefois que la Loi ne prescrit pas les éléments que doit comprendre la description. Conséquemment, le syndicat pourrait décider d’y décrire l’unité telle qu’elle est aujourd’hui ou il pourrait décider de la décrire telle qu’elle était au moment de sa construction. Cette description doit toutefois être approuvée par les copropriétaires comme prévu par la Loi.
Tous les éléments qui ne sont pas inscrits dans la description des parties privatives fournie par votre syndicat sont considérés être des améliorations qui doivent être assurées par votre contrat d’assurance copropriétaire.
À défaut d’avoir une description des parties privatives, le syndicat est alors responsable d’assurer l’ensemble de l’immeuble et celui-ci est considéré comme n’ayant pas d’amélioration dans les unités des copropriétaires. Une situation qui pourrait le mettre, advenant un sinistre, dans une situation où son assurance serait insuffisante pour couvrir les dommages.
La description des parties privatives est un document qui fait partie du registre de la copropriété, au même titre que la Déclaration de copropriété, le règlement de l’immeuble et les états financiers.
« Les parties privatives sont des éléments standards d’un condo et sont assurées par le syndicat. »
Cet exercice est important afin de s’assurer que le syndicat tout comme les copropriétaires aient un montant d’assurance suffisant pour couvrir les éléments qu’ils ont la responsabilité d’assurer. Dans le cas où un sinistre surviendrait, la description des parties privatives permet de déterminer qui paie quoi: l’assurance du syndicat, celle du copropriétaire ou les deux?
Il peut y avoir une ou plusieurs descriptions dans un même immeuble en copropriété. Le syndicat peut faire :
Même si c’est au syndicat que revient la tâche d’établir la description des parties privatives, les copropriétaires doivent participer à son élaboration et approuver la description finale. C’est d’autant plus important pour les copropriétés qui ne sont pas des constructions neuves ou récentes.
Le syndicat doit s’assurer que la description est approuvée en assemblée par les copropriétaires selon les règles établies. Une fois approuvée, elle devrait être conservée avec les autres documents relatifs à la copropriété : plans, devis, déclaration de copropriété, etc.
Elle doit être disponible pour tout copropriétaire qui demande à la consulter et elle doit figurer dans le registre de la copropriété. Il est possible que les assureurs en aient besoin au moment de la souscription ou en cas de sinistre.
En principe, non. La description est une « photo » de l’unité à un moment précis décidé par le syndicat. Les changements apportés par le copropriétaire qui donnent une valeur ajoutée à l’unité seront généralement considérés comme des améliorations puisqu’ils ne se retrouveront pas dans la description de ce qui est considéré comme l’unité standard.
Toutefois, si des changements modifient le standard initialement établi, la description des parties privatives devrait être modifiée et les changements seront inclus dans la description des parties privatives. Ils ne seront pas considérés comme des améliorations. Il faut se rappeler qu’une modification à la description des parties privatives doit toujours être approuvée par l’ensemble des copropriétaires.
Le Bureau d’assurance du Canada met à la disposition des syndicats un outil pour les aider à établir la description des parties privatives de leur immeuble :
